Pośrednicy Kredytu Hipotecznego a umowa agencyjna – co powinno się w niej znaleźć?

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. (zwaną dalej: ustawą o kredycie hipotecznym) wprowadziła spore zmiany w funkcjonowaniu rynku kredytów hipotecznych, nakładając na podmioty na nim działające istotne obowiązki i ograniczenia. Jedną ze znaczących wprowadzonych zmian jest dokładne określenie wymogów jakie musi spełniać podmiot, chcący zostać pośrednikiem kredytu hipotecznego lub agentem. Jak wynika z lektury ustawy, pośrednikiem lub agentem mogą być zarówno osoby fizyczne, spółki nieposiadające osobowości prawnej, jak i osoby prawne, które spełniają warunki ujęte w art. 49 lub 54 ust. 4 i 5 ustawy o kredycie hipotecznym. Jednakże w stosunku do agenta ustawa doprecyzowuje, że może nim zostać jedynie podmiot, którego łączy z pośrednikiem kredytu hipotecznego umowa agencyjna. Owa umowa agencyjna z uwagi na treść ustawy o kredycie hipotecznym nie zawsze jest w pełni umową agencyjną w rozumieniu kodeksu cywilnego (art. 758 kodeksu cywilnego). Zatem wśród profesjonalistów działających na rynku kredytów hipotecznych, w praktyce – z uwagi na nowe obowiązki ustawowe oraz umowy pośrednika z kredytodawcami (najczęściej bankami) – powstaje zasadne pytanie jak uregulować w umowie agencyjnej prawa, obowiązki oraz pozycję danego agenta.

Prawidłowe uregulowanie pozycji agenta w umowie agencyjnej ma doniosłe znaczenie dla pośrednika kredytu hipotecznego, w imieniu którego działa dany agent, albowiem pośrednik kredytu hipotecznego ponosi pełną odpowiedzialność za wszelkie działania lub zaniechania danego agenta (art. 54 ust. 3 ustawy o kredycie hipotecznym). Zatem w najlepiej pojętym interesie pośrednika kredytu hipotecznego leży odpowiednie i stosunkowo dokładne określenie obowiązków, zakazów oraz uprawnień agenta.

OBOWIĄZKI USTAWOWE AGENTA

Ustawa o kredycie hipotecznym nakłada na agenta – tak, jak na pośrednika kredytu hipotecznego oraz kredytodawcę – szereg obowiązków, jakie należy wypełnić na różnych etapach świadczenia usług pośrednictwa kredytu hipotecznego. Tym samym, w trakcie sporządzania umowy agencyjnej powstaje problem czy w umowie należy powtarzać obowiązki ustawowe agenta. Odpowiadając, pamiętać należy, że agent jest profesjonalistą, który prowadząc swoją działalność jest zobowiązany znać wszelkie przepisy regulujące jego branżę (stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 17 sierpnia 1993 r., sygn. akt II CRN 77/93). Dlatego też uznać można, że wskazanie w umowie ogólnego zobowiązania agenta do wypełniania obowiązków ustawowych będzie wystarczające, acz z pewnym zastrzeżeniem.

Niektóre obowiązki ustawowe są szczególnie ważne, a ich niewypełnienie może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą m.in. pośrednika, zatem wydaje się, że właściwe będzie wskazanie wprost w umowie agencyjnej obowiązków agenta, m.in. w zakresie przekazywania formularza informacyjnego (art. 11), decyzji kredytowej (art. 14) oraz informacji o zakresie umocowania agenta i pośrednika.

UKSZTAŁTOWANIE POZYCJI AGENTA W ODNIESIENIU DO INNYCH PRZEPISÓW

Chcąc zawrzeć umowę z agentem nie można zapominać o regulacjach zawartych w umowach danego pośrednika z kredytodawcami (najczęściej bankami). Po pierwsze umowy te często – po wejściu w życie ustawy – zawierają określone obowiązki, jakie winny się znaleźć w umowie agencyjnej, tak aby dany agent był dopuszczony przez kredytodawcę do świadczenia usług na rzecz danego kredytodawcy. Po drugie warto zobaczyć jakie obowiązki i zakazy we współpracy z kredytodawcą spoczywają na pośredniku i analogiczne regulacje wprowadzić do umowy z agentem. Najczęściej takimi regulacjami będą m.in. zakaz pobierania jakichkolwiek opłat od konsumentów, zakaz świadczenia usług doradczych, zakaz dokonywania oceny zdolności kredytowej i obowiązek niezwłocznego informowania o zmianie jakichkolwiek danych stanowiących podstawę wpisu do rejestru.

Co więcej na agenta powinny być nałożone obowiązki związane z ochroną danych osobowych, będące następstwem ich przetwarzania, przy czym trzeba zwrócić uwagę na to czy pośrednik w danym przypadku jest administratorem danych, czy też jest jedynie podmiotem przetwarzającym dane na podstawie upoważnienia kredytodawcy. Ponadto szereg obowiązków agenta wynika również z ustawy Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r. Aby dobrze zabezpieczyć siebie jako pośrednika w umowie agencyjnej winniśmy zobowiązać agenta do posiadania tzw. planu awaryjnego, zachowania tajemnicy bankowej, zapewnienia bezpieczeństwa dokumentów oraz zagwarantować możliwość przeprowadzania kontroli świadczonych usług. Nie można również zapominać o ewentualnych obowiązkach agenta, jeśli zatrudnia on pracowników, albowiem pośrednik powinien mieć także sposobność weryfikowania personelu agenta, a nawet odmowy dopuszczenia danego pracownika do współpracy przy świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego.

Ustawodawca w odniesieniu do usług pośrednictwa kredytu hipotecznego nie formułuje wymogów, jakim powinna odpowiadać umowa agencyjna, jednakże w interesie stron (tj. pośrednika i agenta) leży właściwe określenie ich obowiązków oraz praw. W szczególności pośrednik kredytu hipotecznego powinien być zainteresowany zabezpieczeniem swoich interesów w umowie, m.in. z uwagi na jego pełną odpowiedzialność za danego agenta.